2017年宅建試験の運命を決める！重要法改正をやさしく解説

宅建業法の改正ではプロ同士の取引ルールが整理され、一般の人がより守られる仕組みが整えられたんだ。

これまでは宅建業者同士の取引で損害が出た場合も、営業保証金や弁済業務保証金からお金を返してもらう「還付」という仕組みが使えたけれど、今回の改正で宅建業者はその対象から外れることになったよ。

つまり、プロがプロに損をさせられたとしても、この供託金から補填を受けることはできなくなったんだね。

これは、本来お客さんを守るための大切な準備金を、より必要としている一般消費者のために確保しておくという考え方に基づいているんだ。

もし還付が行われた場合、業者は通知を受けてから「2週間以内」に不足分を供託し、さらにその「2週間以内」に届け出をする必要があるよ。

この数字の覚え方は、宮嵜先生も教えてくれている通り「通知の2、2週間、2週間」で、まとめて「2通（2つう）」と覚えるのがコツなんだ。

また、プロ同士の取引では、契約前の供託所等に関する説明も不要になったよ。

相手がプロなら還付を受ける可能性がそもそもなくなったから、説明の手間を省いても問題ないという判断だね。

こうした改正は、実務のスピードを上げつつ、消費者保護の質を高めるためのものなんだクマ。

宅建士としての知識を常にアップデートしていくための仕組みも強化されているよ。

宅建業者で作る団体などは、宅建士が必要な知識を効果的に学べるよう、体系的な研修を実施するように努めなければならなくなったんだ。

これは「義務」ではなく「努力義務」という点が試験で狙われやすいポイントだから注意してね。

研修が充実することで、私たち利用者が安心して不動産取引を任せられるようになるのは嬉しいことだね。

業界全体でレベルアップしていこうという姿勢が、法律にも表れているんだ。

プロ同士の還付廃止や研修の努力義務化など、消費者保護と業界の質向上が今回の改正の大きな柱になっているよ。

こうしたルール変更の背景を理解しておくことが、試験対策ではとても大切なんだね。

媒介契約を結んだ際の報告義務がより厳格になり、情報の透明性が高まることになったよ。

土地や建物を売りたい人から依頼を受けた宅建業者は、もし誰かから「買いたい」という申し込みがあったら、遅滞なくそのことを依頼主に伝えなければならないんだ。

これは、自分たちに都合の良い買い手が見つかるまで情報を隠したりするのを防ぐためのルールだよ。

ただし、この「申し込みがあった時の報告義務」は売買や交換が対象で、貸し借りの場合は対象外になるから気を付けてね。

また、以前からある「業務処理状況の報告義務」とは別物として考える必要があるんだ。

専任媒介なら2週間に1回以上、専属専任なら1週間に1回以上というルールは、これまで通り変わらずに残っているよ。

報告が迅速に行われることで、売り手はチャンスを逃さずに済むようになるんだね。

誠実な取引を促すための、とても大切なルールなんだ。

重要事項説明、いわゆる「重説」についても、相手がプロの場合に限り大きな緩和が行われたよ。

買う人や借りる人が宅建業者であるなら、宅建士による「口頭での説明」を省略できるようになったんだ。

もちろん、重要な内容を書いた書面を渡すことは引き続き必要だけど、プロ同士なら中身を読めば理解できるはずだから、わざわざ読み上げる必要はないというわけだね。

相手がプロであっても、トラブルを防ぐための記録はしっかり残さなければならないんだ。

効率化は進んでも、大事なポイントは守り続けるというバランスが取られているよ。

申し込みの迅速な報告やプロ向けの重説簡略化など、実務の効率と誠実さを両立させる仕組みが整ったんだね。

特に報告義務の対象が貸借には含まれないといった細かい違いを、しっかり整理して覚えておこう。

事務所に置いておく「従業者名簿」の書き方についても、時代に合わせた変更があったよ。

これまで名簿には従業員の住所を書くことになっていたけれど、個人情報保護の観点から「住所」の項目が削除されたんだ。

従業者名簿は一般の人が自由に見ることができるものだから、個人の住所が誰にでも分かってしまうのはプライバシー上の問題があると考えられたんだね。

一方で、行政が管理する「宅地建物取引士資格登録簿」の方は、一般の人が見るものではないから、これまで通り住所も記載されるよ。

この2つの違いは、試験でも「どっちに何が書いてあるか」という形でよく比較されるポイントなんだ。

このように、守るべきプライバシーと公開すべき情報を切り分ける工夫がされているんだね。

個人が安心して働ける環境作りも、法律の大事な役割なんだクマ。

建築基準法では、時代に合わなくなった古い規制が見直されているよ。

まず、ナイトクラブなどの用途制限が緩和され、劇場や映画館と同じような扱いになったんだ。

これまでは特定の地域でしか建てられなかったけれど、これからは近隣商業地域や、条件を満たせば準住居地域でも建てられるようになったよ。

また、老人ホームなどの福祉施設を建てる際、地下室を設ける場合の「容積率の特例」も広がったんだ。

以前は普通の住宅の地下室だけが「床面積の3分の1」までおまけしてもらえたけれど、今回の改正で老人ホームも同じおまけを受けられるようになったよ。

これは、土地を有効活用して福祉施設を増やしやすくするための工夫なんだね。

都会のように土地が限られた場所では、地下をうまく使うことがとても重要になるんだ。

法律が変わることで、街の景色も少しずつ変わっていくかもしれないね。

名簿の住所記載のルール変更や建築基準法の緩和など、社会の変化に合わせた柔軟な見直しが行われているよ。

特に従業者名簿と登録簿の違いや、容積率の特例の数字は試験に出やすいから、要点をしっかり押さえておこうね。

税金の世界でも、社会問題になっている「空き家」を減らすための新しいルールが作られたよ。

一人暮らしのおじいちゃんやおばあちゃんが亡くなって、その家を相続した人が売る場合、利益から最大3,000万円を引いてくれる特例が誕生したんだ。

家が放置されてボロゴロになるのを防ぎ、新しい人に住んでもらったり更地にしたりするのを応援するための制度だね。

ただし、この特例を受けるにはいくつかの厳しい条件をクリアする必要があるよ。

例えば、昭和56年5月31日以前に建てられた「古い耐震基準」の家であることや、マンションではない一戸建てであることが条件なんだ。

また、売る時までに耐震リフォームをするか、建物を壊して更地にして売らなければならないよ。

普通のマイホームを売る時の3,000万円控除にはこの制限はないから、ひっかけ問題として出やすいんだ。

古い家を大切に直して使うか、綺麗に片付けて次に繋げるか、選択肢を広げてくれる制度だね。

最後に、タワーマンションにかかる固定資産税の計算方法も見直されたよ。

これまでは、同じマンションなら1階でも50階でも、床面積が同じなら税金も同じだったんだ。

でも実際には、高い階の方が人気で価値も高いことが多いよね。

この不公平をなくすために、高い階ほど税金が少し高くなるように補正がかかることになったんだ。

具体的には、平成29年（2017年）4月以降に新しく契約されたマンションからこのルールが適用されるよ。

1階を100とした場合、1階上がるごとに約0.25パーセントずつ税金が上がっていくイメージなんだ。

実態に合わせた公平な税金を目指して、ルールが進化しているんだね。

こうした法改正のポイントを一つずつ理解していくことで、試験当日の自信に繋がっていくよ。

法律は生き物のように少しずつ形を変えていくけれど、その背景にある「なぜそうなったのか」を知れば、きっと自分にもわかるはずだよ。

最後の一歩まで、一緒に頑張っていこうクマ！