宅建・重要事項の説明(35条)の攻略ポイントを解説

重要事項の説明は、これから高いお金を払って不動産を買ったり借りたりする人を守るためのバリアのような役割を持っているんだ。

物件の持ち主や仲介する業者は、いいところばかりを伝えたがるけれど、雨漏りや近隣のトラブルといった「悪い話」はつい隠したくなるものだよね。

この説明を行う義務を負っているのは宅建業者そのものだけれど、実際に説明のハンドルを握る担当者は国家資格を持つ宅建取引士でなければならないよ。

たとえ会社の社長であっても、資格を持っていなければこの説明をすることは許されないんだ。

説明を受ける側は、物件を「取得しようとする人」や「借りようとする人」に限定されているよ。

逆に、物件の情報をすでに知っているはずの「売ろうとする人」や「貸そうとする人」への説明は不要なんだね。

説明を始める前には、相手から見せてほしいと言われなくても、自分から宅建取引士証を提示することが法律で決まっているんだ。

もしこのルールを破ってしまうと、10万円以下の過料というペナルティが課されることもあるから注意が必要だよ。

また、説明に使う書類（35条書面）には、宅建士が内容をしっかりチェックした証拠として記名をしなければならないんだ。

これはプロとしての責任の重さを表しているといえるね。

重要事項の説明は、契約書にサインをしてお金を支払う「前」に必ず行わなければならないけれど、場所については特に決まりがないんだよ。

ホテルのロビーや喫茶店など、静かに話ができる場所であればどこで行っても問題はないんだ。

宮嵜先生は、とにかく契約締結前であることが何より大切だと強調しているよ。

相手が納得した上で契約に進めるように、余裕を持って説明の時間を確保することが大切なんだね。

宮嵜先生は、このルールがあるおかげで不動産取引の透明性が保たれていると話しているよ。

物件の悪い情報をごまかさせないための仕組みなんだ。

法律でガッチリ決めておくことで、初めて不動産に触れる初心者の人も安心して取引ができるようになるんだね。

2017年の法改正によって、プロ同士の取引では少しだけルールがスマートになった部分があるんだ。

具体的には、物件を買おうとしている人や借りようとしている人が「宅建業者（プロ）」である場合に限って、宅建士による口頭での説明を省略できるようになったんだよ。

ただし、口での説明は省けても、35条書面の交付自体は省略できないから間違えないようにしようね。

「プロなんだから書類もいらないでしょ」とはならないのが法律の厳格なところなんだ。

あくまでも「説明」という行為が不要になるだけで、証拠としての書類はしっかりと渡さなければならないんだよ。

この違いを試験で突かれることが多いから、正確に区別して覚えるのがコツだよ。

相手が宅建業者ではない普通の個人の場合は、これまで通り宅建士が対面で丁寧に説明する必要があるよ。

相手がどれだけ知識があるように見えても、資格を持たない一般の人であれば省略は一切認められないんだ。

このルールは、情報の格差がある中で弱い立場の人を救うためのものだからだね。

宮嵜先生は、法改正のポイントを「誰が相手のときだけ省略できるか」という視点で整理することを勧めているよ。

法改正の背景には、不動産流通をよりスムーズにしたいという狙いもあるんだよ。

プロ同士の取引で何度も同じ説明を聞く手間を省くことで、ビジネスのスピードを上げようとしているんだね。

一方で、書面の交付を義務付け続けることで、最低限の安全性はしっかりとキープしているんだ。

プロ相手なら書面交付だけで説明は省けるよ。

この改正によって、実務の現場ではかなり効率的に動けるようになった場面も多いんだクマ。

何を説明しなければならないかは、自分が買う立場だったら何を教えてほしいかを考えると分かりやすくなるよ。

宮嵜先生は、丸暗記に頼るのではなく「自分だったらこれを知らずに契約するのは怖いな」という感覚を大切にしてほしいと話しているんだ。

例えば、物件の権利関係や、法律によって建物の大きさが制限されるルールなどが代表的だね。

まず大切なのは、その物件に抵当権などの登記があるかどうかという点だよ。

もし抵当権が実行されてしまったら、せっかく買った物件が取り上げられてしまうかもしれないからね。

また、都市計画法や建築基準法といった「法令上の制限」も非常に重要なんだ。

自分が建てたい家がその土地に建てられるのか、サイズに制限はないのかを事前に知っておかないと大変なことになってしまうよ。

水や電気、ガス、そして排水施設がどうなっているかも欠かせないチェックポイントだね。

もし現状で整備されていない場合は、いつ頃までに整備される見通しなのか、追加でいくら費用がかかるのかまで詳しく伝える必要があるんだ。

最近では電力の自由化も進んでいるから、どのような形態で利用するのかを正確に把握しておくことが求められているよ。

特にお金がかかる話はトラブルになりやすいから、慎重に説明するべき項目なんだね。

土砂災害警戒区域や津波災害警戒区域、造成宅地防災区域などの「危ない場所」に指定されているかどうかも説明が必須だよ。

これらは住む人の命に関わることだし、物件の価値にも大きく影響するからね。

また、アスベスト（石綿）の使用状況や、古い建物の耐震診断の結果についても記録がある場合には伝えなければならないんだ。

宮嵜先生は、「記録がある場合に限る」という条件をしっかり押さえることが得点の鍵だと言っているよ。

これらの項目は、どれも住む人の生活基盤を揺るがす可能性があるものばかりなんだね。

宮嵜先生のアドバイス通り、自分が買主になったつもりで一つひとつの項目を見ていくと、自然と頭に入ってくるはずだよ。

自分が買う立場で考えれば答えが見えてくるんだ。

試験会場でも「これを知らされたら嫌だな」という視点を持つことで、初見の問題にも対応できるようになるよ。

生活の安全やお金に関わる重要なポイントを、買い手の目線でしっかり確認することが大切なんだね。

重要事項の説明には、売買のときには必要だけど貸借のときにはいらない項目、あるいはその逆というものがいくつかあるんだ。

これは、物件を買って「自分のものにする人」と、一定期間だけ「借りて使う人」では、気になるポイントが違うからなんだね。

宮嵜先生は、この違いを理解することが宅建試験を攻略する近道だと教えてくれているよ。

台所や浴室、トイレなどの「設備の整備状況」は、貸借のときには必ず説明しなければならない項目だよ。

借りる人はその設備をそのまま使うしかないし、勝手にリフォームして作り変えることもできないからだね。

逆に売買の場合は、買った後に自分の好きなようにリフォームすればいいから、法律上は説明が必須とまではされていないんだ。

もちろん実務では説明することが多いけれど、試験上のルールとしては貸借のみ必須だと覚えておこうね。

土地に「私道に関する負担」がある場合、土地を買う人にとっては建物を建てるスペースが削られるから死活問題になるんだよ。

だから売買や土地の貸借では説明が必要になるけれど、建物だけを借りる人にとってはあまり関係がない話だよね。

もう建物は建っているわけだし、その下の土地に私道の負担があっても借りている部屋の使い勝手は変わらないからなんだ。

このように、「その人の利用に影響があるか」が判断の基準になっているんだね。

代金そのものや借賃そのものの金額は、実は35条書面で説明する必須項目ではないという意外なルールがあるんだよ。

本当に説明が必要なのは、手付金や敷金、権利金といった「代金や借賃以外のお金」の方なんだ。

そのお金が何のためのもので、いつ、いくら授受されるのかを明確に伝える必要があるんだね。

代金そのものは37条書面（契約書）でしっかり書くから、重要事項の説明ではそれ以外のお金に注目しているんだクマ。

この表のように整理すると、それぞれの取引で何が重視されているかが一目でわかるね。

宮嵜先生は、特に「建物の貸借」において何が不要になるかをしっかり整理することを推奨しているよ。

借りる人の生活に直結する項目を見極めよう。

無駄な暗記を減らして、理屈で理解していくことが合格への一番の近道なんだね。

分譲マンションのような「区分所有建物」の場合は、普通の戸建てとは違う特別なルールが9つ追加されるんだ。

マンションはたくさんの人が一つ屋根の下で暮らす場所だから、共有部分の管理や修繕のお金の話がとてもシビアになるんだね。

これらは「マンションを買う人」にとってはどれも重要だけど、一部は借りる人にとっても大切なんだよ。

9つのうち、借りる人にも説明が必要なのは「管理の委託先」と「専有部分の利用制限」の2つだけなんだ。

宮嵜先生は、この2つを覚えるユニークな語呂合わせも教えてくれているよ。

どこに管理会社があって誰が管理しているのか、そして「ペット禁止」や「楽器禁止」といったルールがあるのかは、借りる人にとっても絶対に知っておきたいことだよね。

この2つ以外は、借りる人への説明は不要なんだよ。

残りの7つの項目、例えば「修繕積立金」や「共用部分に関する規約」などは、物件を買う人だけに説明すればいいんだ。

マンションを長持ちさせるためにいくら積み立てる必要があるのか、過去にどんな修繕が行われたのかという情報は、オーナーになる人にとっては資産価値に関わる大問題だよね。

でも、数年だけ借りて住む人にとっては、修繕積立金の滞納額がいくらあるかなどはあまり関係がない話んだ。

だから、所有者としての責任を負う人だけが知っておけばいい情報として整理されているんだよ。

まだ規約として正式に決まっていない「案」の状態であっても、話し合いが進んでいるなら説明しなければならないんだ。

「契約した後にそんなルールができるなんて聞いてない」というトラブルを防ぐためだね。

逆に、規約も案もどちらもない場合は「ない」ということを説明すればいいんだよ。

宮嵜先生は、この「案も含む」というポイントが試験でよく狙われるとアドバイスしてくれているよ。

マンション特有のルールは少し複雑に見えるけれど、要は「みんなで仲良く、建物を守るためのルール」なんだね。

宮嵜先生の教えてくれた語呂合わせや理屈を使えば、きっとスッキリ整理できるはずだよ。

みんなで住む場所だからこそルール共有が大事なんだ。

最後は、これまで学んだことを表や過去問で繰り返し確認して、知識を定着させていこうクマ！