宅建2018年法改正の重要ポイントを解説

建物状況調査であるインスペクションを適切に活用することで、中古物件の売買を誰もが安心して行える環境が整えられたんだ。

既存の建物、つまり中古住宅の取引において、建物の基礎や柱、屋根といった構造耐力上主要な部分の状態を専門家がチェックするのが建物状況調査だよ。

今回の法改正では、この調査を「いつ」「誰が」「どう説明するか」というルールが明確に決められたんだ。

宅建業者は、まず媒介契約を結んだ際に、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を交付しなければならないよ。

ここでのポイントは、調査そのものを行う義務ではなく、調査をしてくれる人を紹介できるかどうかを伝えることにあるんだ。

媒介契約書面にあっせんの有無を書くことで、売主や買主が調査を検討するきっかけを作るのが目的なんだね。

媒介契約の段階では、売買や交換の依頼を受けたときが対象になり、貸借の場合はこのあっせんの記載は不要だという点に注意してね。

次に、契約前の重要事項説明、いわゆる35条書面での説明についても新しいルールが加わったよ。

売買だけでなく貸借の場合も、過去1年以内に建物状況調査が実施されているのであれば、その結果の概要を説明しなければならないんだ。

もし調査が行われていないのであれば、そのまま「調査は実施していません」と伝えれば大丈夫だよ。

さらに、契約成立後に交付する37条書面においても、建物の主要な部分の状況について、売主と買主の双方が確認した事項を記載することになったんだ。

これは後からのトラブルを防ぐための大切な仕組みで、売買や交換のときに必要となる手続きだよ。

新築物件についてはこのルールの対象外だから、あくまで中古物件を扱うときの特別な決まりだと覚えておこうね。

このように、建物の健康診断とも言えるインスペクションの情報を透明にすることで、中古住宅市場を活性化させようとしているんだ。

専門家による適切な調査が入ることで、古い建物でも納得して購入できるようになるのは素晴らしいことだよね。

試験でも非常に出題されやすい部分だから、どの書面で何をするのかをしっかり区別して整理しておこう。

最後は自分の手で表を書いてみると、さらに理解が深まるはずだよ。

建物状況調査のルールは、媒介契約・重説・37条書面の3段階でそれぞれ役割が違うことを意識するのが大切だね。

時代の変化に合わせて、わざわざ対面しなくても重要事項説明が行えるIT重説という仕組みが正式に導入されたんだ。

これまでは、宅建取引士とお客さんが同じ場所に座って対面で説明を受けるのが当たり前だったけれど、法改正によってインターネットを通じた説明が可能になったよ。

ただし、2018年の時点ではすべての取引でできるわけではなく、貸借の媒介や代理に限定されているという点を忘れないでね。

売買の取引についてはまだ社会実験の段階だから、今の試験対策としては「借りる人への説明」だけだと割り切って覚えよう。

IT重説を行うためには、ただ画面越しに話せばいいというわけではなく、いくつかの厳しい条件を満たす必要があるんだ。

まず、映像と音声が途切れずに、双方向でやり取りできる環境が整っていなければならないよ。

一方的に説明動画を流すだけでは認められず、お互いの顔が見えて質問も自由にできる状態が必須なんだね。

無事に通信が復旧してから再開するのがルールで、不鮮明な状態のまま無理やり進めることは禁止されているんだ。

IT重説のメリットは、遠くに住んでいる人でも交通費や移動時間をかけずに契約の手続きが進められることにあるよ。

家の中でリラックスして説明を受けられるから、お客さんにとっても負担が少なくて済む画期的な方法なんだね。

IT重説は対面での説明と同等のクオリティを保つことが、このルールの根幹にあるんだ。

道具がインターネットに変わっても、大切な情報を正確に伝えるという取引士の使命は変わらないよ。

新しい技術を上手に取り入れることで、不動産取引の利便性がどんどん高まっていくのはワクワクするね。

IT重説は貸借に限定されていることや、双方向のやり取りが必須であるといったルールを正確にマスターしていこう。

地方にある安価な空き家の流通を促すために、宅建業者が受け取れる報酬の計算方法に特別なルールが追加されたんだ。

これまでの報酬計算では、物件の価格が安いと業者が受け取れる金額も少なくなってしまい、現地の調査費用すら賄えないことがあったよ。

そうなると、業者が空き家の仲介をためらってしまい、管理されない空き家が放置される原因にもなっていたんだね。

そこで、売買代金が400万円以下の低廉な空き家等については、通常の報酬に加えて現地の調査費用などを上乗せして請求できるようになったんだ。

この特例を利用できるのは、あくまで売主からの依頼で、売買や交換の媒介・代理を行う場合に限られるよ。

買主に対しては、たとえ現地調査に手間がかかったとしても、この特例による上乗せ請求はできないから注意してね。

また、受け取れる報酬の合計額には上限が決まっていて、18万円と消費税を超えることはできないという決まりがあるんだ。

事前に「これくらいの手間がかかるので、報酬はこの金額になります」と誠実に伝えることが、信頼される取引士への第一歩なんだね。

この18万円という数字は、400万円の物件を通常の計算式（400万かける3パーセントプラス6万）で計算した金額と同じなんだ。

つまり、400万円以下のどんなに安い物件でも、最大で400万円の物件と同じだけの報酬を受け取れるチャンスができたということだよ。

空き家問題を解決するための実務的なサポートとして、この報酬の特例が作られた背景を理解しておこう。

業者が正当な対価を受け取れるようになることで、地方の古い家も新しい住人へと受け継がれやすくなるんだ。

試験では「買主から受け取れるか」や「上限額はいくらか」というポイントが狙われやすいから、ひっかけ問題に気をつけてね。

社会的な課題を解決するためのルールだと思うと、より身近に感じられるはずだよクマ。

低廉な空き家の特例は、売主からの依頼に限定されていることや18万円という上限額をしっかり覚えておこうね。

日本の風景を守りながら新しい住宅地を作るために、13番目の用途地域として田園住居地域が新設されたんだ。

用途地域とは、その土地にどんな建物を建てていいかを決めるルールのことで、これまでは12種類あったよ。

2018年の改正で加わった田園住居地域は、農業の利便の増進を図りつつ、良好な低層住宅の環境を保護するための地域なんだ。

イメージとしては、のどかな畑が点在する閑静な住宅街を守るためのルールだと考えるとわかりやすいよ。

この地域では、農業との調和が非常に重視されているため、建てることのできる建物にも特徴があるんだ。

基本的には、第一種や第二種の低層住居専用地域で建てられるものなら、同じように建てることができるよ。

さらに田園住居地域ならではの特典として、農業に役立つ施設も一定の条件で認められているんだね。

多くの都市計画の手続きでは知事の許可が登場するけれど、ここでは市町村長という身近な役所が窓口になるのが大きな違いだよ。

地元の農業の状況を一番よく知っている市町村が判断を下すことで、よりきめ細かなまちづくりができるように配慮されているんだね。

農家レストランや直売所といった、地域を元気にする施設が作りやすい環境を整えようとしていることがわかるよ。

低層住宅と豊かな農地が共存する新しい街の形を支えるのが、この田園住居地域の役割なんだ。

これまでの用途地域の知識に、この新しい13番目の仲間をどう組み込むかが試験合格への近道になるよ。

「第3種低層住居専用地域」という別名で覚えるのも、宮嵜先生がおすすめしている効率的な学習法なんだね。

新しいルールを恐れずに、その目的をしっかり捉えることで、複雑な規制もスムーズに頭に入ってくるはずだよ。

田園住居地域は農業施設が建てられる点や、市町村長の許可が必要な点に注目して整理しておこう。

法改正が行われた年は、その変更点そのものが試験に出る確率が非常に高いから、ここを得点源にするのが賢い戦略なんだ。

宮嵜先生も講義の中で、「法改正情報を上手に集めた人が有利に戦える」と力強くおっしゃっているよ。

新しいルールは、今の社会が抱えている問題を解決するために生まれてきた、いわば時代の要請なんだね。

インスペクションなら中古住宅の不安解消、IT重説なら利便性の向上、空き家報酬なら地方の活性化、田園住居地域なら農地の保護。

それぞれの改正に込められた「なぜこのルールが必要なのか」という理由を知れば、暗記も苦にならなくなるよ。

試験勉強は大変なこともあるけれど、正しい知識を身につければ、実務に出たときにお客さんを笑顔にできる素晴らしい武器になるんだ。

宮嵜先生が太宰府天満宮で合格を祈願してくれたように、一歩ずつ進んでいけば道は必ず開けるよ。

まずは今回紹介した4つのポイントを、自分の言葉で誰かに説明できるようになるまで繰り返してみてね。

新しい法律や制度を学ぶことは、世の中の仕組みをアップデートすることでもあるんだ。

自分だけではなく、誰かの役に立つための学びだと思えば、もっと前向きな気持ちで取り組めるようになるよ。

まなびクマも、君が晴れて宅建士として活躍する日を心から応援しているからね。

一緒に頑張って、最高の笑顔で合格報告を勝ち取っていこうクマ！

法改正の背景にある目的を理解して、一つひとつのポイントを自分の知識として定着させていこうね。