まなびクマ
みんな、宅建試験の勉強頑張っているかな？
今日は「都市計画法」の中でもとっても大切な「開発許可（かいはつきょか）」について、まなびクマと一緒に楽しく学んでいこうね。
まずは「開発行為」が何かを知ることがスタートだよ！
開発行為というのは、簡単に言うと「建物を建てるために土地を使いやすく作り直すこと」なんだ。
山を平らに削ってマンションを建てられるようにしたり、デコボコな地面を平らな宅地に変えたりすることを指すよ。
こういう工事をするときは、勝手にやってはいけなくて「知事（ちじ）の許可」をもらうのがルールなんだクマ！
でも、どんなときでも許可が必要なわけじゃないんだよ。
まずは「面積が小さいとき」は許可がいらないという例外があるんだ。
市街化区域（しがいかくいき）という、どんどん建物を建てようとしている場所では、1000平方メートル未満なら許可はいらないよ。
ぴったり1000平方メートルのときは許可が必要だから注意してね。
数字の「1」と「1」でセットにして覚えるといいよ！
次に「区域区分（くいきくぶん）のない都市計画区域」と「準都市計画区域（じゅんとしけいかくくいき）」についてだね。
ここは「非（ひ）」と「準（じゅん）」で漢字の「三」が隠れているから、3000平方メートル未満なら許可不要と覚えよう！
さらに外側の区域は1万平方メートル未満ならいらないよ。
でも、一番厳しいのは「市街化調整区域（しがいかちょうせいくいき）」なんだ。
ここは自然を守る場所だから、どんなに面積が小さくても原則として許可が必要になるんだクマ！
農業や漁業をしている人たちのための建物についても特別なルールがあるよ。
農家の人が使うビニールハウスや、お仕事をするための「牛舎（ぎゅうしゃ）」、そして住むための家を建てるときは、基本的には許可はいらないんだ。
ただし、市街化区域の中だけは別だよ！
街を広げる場所だから、農業用の大きな建物でも面積をしっかりチェックする必要があるんだ。
ここは試験でも狙われやすいポイントだから、しっかり覚えておいてほしいクマ。
それから、みんなが使う公共の施設はどうかな？
駅の建物（駅舎）や、図書館、博物館、公民館、変電所（へんでんしょ）などは、どこで建てるときも開発許可はいらないんだよ。
また、災害が起きたときの応急処置や、簡単な車庫や物置を作るときも許可はいらないから安心してね！
ここからがとっても大事なポイントだクマ！
以前は許可がいらなかった「学校」「病院」「老人ホーム（社会福祉施設）」は、今は原則として許可が必要になったんだ。
覚え方は「お医者さん（医療）が必要！」だよ。
学校や病院、介護施設などは、みんなの命や学びに関わる大切な場所だから、しっかり知事のチェックを受けることになったんだね。
国や都道府県が開発を行うときはどうなるんだろう？
実は、国や都道府県もルールを守る必要があるけれど、知事にお願いするのではなく「協議（きょうぎ）」という話し合いをするんだ。
話し合いがまとまれば、許可をもらったのと同じ扱いになるよ！
許可を申請するときは、今ある道路などを壊していいか、関係する人たちに「同意（どうい）」をもらわないといけないんだ。
また、その場所に住んでいる人たち全員の同意ではなく、ある程度の人数（相当数）の同意があれば申請できるよ！
工事が始まってから終わるまでの間もルールがあるんだ。
工事の邪魔になるから、工事が終わるまでは原則として建物を建ててはいけないよ。
でも、工事の人のための仮設（かせつ）の小屋や、知事が認めたとき、開発に反対している人が自分の土地で建てるときは例外的に認められるんだクマ！
最後に、工事が終わった後の話だよ。
工事が終わって「完了（かんりょう）の広告」が出た後は、最初に予定していた建物以外は建てちゃいけないんだ。
マンションを建てる予定で許可をもらったなら、マンションしか建てられないということだね。
でも、ここにも例外があって、知事がいいよと言った場合や、すでに建築ルール（用途地域）が決まっている場所なら、そのルールを守れば別の建物を建ててもいいんだよ！
開発許可は覚えることがたくさんあって大変だけど、一つひとつイメージしながら進めていけば大丈夫。
みんなの合格を応援しているクマよ！