宅建・媒介契約の3つのルール(専任・一般)を解説

みんな、こんにちは！

まなびクマだよ。

今日は、お家を売りたい時や買いたい時に、不動産屋さんと結ぶ「約束」についてお話しするね。

自分でお家を売る相手を探すのって、実はとんでもなく大変なんだ。

だからこそ、プロである「宅建業者（不動産屋さん）」にお願いをするんだよ。

でも、このお願いの仕方には「媒介（ばいかい）」と「代理（だいり）」の2つのパターンがあるんだ。

まずはこの違いを、小学生でも分かるようにスッキリ整理していこうクマ！

「媒介」の場合、不動産屋さんはあくまで出会いをお手伝いする役なんだ。

最終的に「売ります！」「買います！」と契約のハンコを押すのは、持ち主である君自身。

つまり、不動産屋さんは「契約の主役」にはならないのがポイントだね。

でも、「代理」はちょっと違うんだよ。

「代理」は、不動産屋さんが君の「分身」になって、君の代わりに契約まで済ませてくれるんだ。

まるで魔法の身代わりみたいだけど、その分、不動産屋さんに任せる権限がとっても大きくなるんだクマ。

実は、宅建の試験では「媒介のルールは、そのまま代理にも当てはまる」という決まりがあるんだ。

だから、ここから先は「媒介」という言葉を使って説明していくけど、頭の中で「代理も同じなんだな」って思って聞いてね。

この基礎をしっかり固めることが、合格への最短ルートになるんだよ。

契約の主役は誰なのか、これをハッキリさせることが一番の基本だクマ！

不動産屋さんにお願いする時、実は3つのコースから選ぶことができるんだ。

これは、不動産屋さんと君との「絆の強さ」や「縛りの厳さ」で分かれているんだよ。

「一途に君だけを信じる！」というコースもあれば、「色んな人に声をかけるね！」という自由なコースもあるんだクマ。

まずは、一番ルールが厳しい「専属専任（せんぞくせんにん）」から見ていこう。

これは、1社の不動産屋さんにしか頼めない、超ストレートな契約なんだ。

しかも、自分で買いたい人を見つけてきてもダメ！

という鉄の掟があるんだよ。

次に、少しだけ自由があるのが「専任（せんにん）」媒介だよ。

1社にしか頼めないのは同じだけど、「自分で見つけてきた相手ならOK」というルールなんだ。

親戚や友達が「その家、僕が買うよ！」と言ってくれたら、不動産屋さんを通さずに契約できるんだクマ。

そして、一番自由なのが「一般（いっぱん）」媒介だね。

これは、何社にお願いしてもいいし、自分でお客さんを探してもいい、とってもフリーダムな契約なんだ。

でも、自由すぎて不動産屋さんが「他の会社に取られちゃうかも」とやる気を出してくれないこともあるんだよ。

どのコースを選ぶかは、売り主さんの「本気度」と「作戦」次第なんだクマ！

契約を結んだら、不動産屋さんは「ちゃんとお仕事してますよ！」って報告しなきゃいけないんだ。

これも、さっきのコースによってルールが細かく決まっているんだよ。

ここ、試験でめちゃくちゃ狙われるポイントだから、数字をしっかり覚えていこうね！

まず、専属専任媒介は、「1週間に1回以上」は報告しないといけないんだ。

専任媒介なら、「2週間に1回以上」でOK。

でも、自由な一般媒介には、実はこの報告の義務がないんだクマ。

次に、「指定流通機構（レインズ）」という、プロ専用の物件検索サイトへの登録についてだよ。

ここに載せると、全国の不動産屋さんが「あ、このお家売り出し中なんだ！」って分かるようになるんだ。

専属専任なら「5日以内」、専任なら「7日以内」に登録しなきゃいけないんだよ。

でも、こんな数字、すぐ忘れちゃうよね？

だから、あこ課長直伝の最強の覚え方を伝授するクマ！

リズムに乗せて、声に出して読んでみてね。

数字を制する者は、宅建試験を制する。

これは揺るぎない真実なんだクマ！

ただ、注意してほしいのは、この日数のカウントに「不動産屋さんの休みの日」は入れないってこと。

初日も数えないから、実質はもう少しゆとりがあるんだね。

でも、試験では「5日」や「7日」という数字がそのまま出るから、しっかり暗記してね！

不動産屋さんと「お願いします！」って約束をしたら、必ず書類を作らないといけないんだ。

これを法律の番号で「34条の2書面」、一般的には「媒介契約書」って呼ぶよ。

「言った・言わない」のトラブルを防ぐための、とっても大切な証拠なんだクマ。

この書類、実は「売買」や「交換」の時だけ作ればいいんだよ。

アパートを借りる時のような「貸借（たいしゃく）」の時は、作る義務がないんだ。

ここ、試験で「賃貸の時も必要である」なんてひっかけが出るから、絶対に騙されないでね！

そう、ここが最大の特徴なんだ！

重要事項説明書（35条書面）なんかは宅建士さんのハンコが必要だけど、媒介契約書は「会社の代表者」でいいんだ。

宅建士じゃないとできない仕事、ではないってことを覚えておこうね。

また、最近は紙の書類じゃなくて「メールやダウンロード（電磁的方法）」でもOKになったんだよ。

でも、勝手に送っちゃダメ！

必ず、相手の人に「メールでいいですか？」って承諾をもらう必要があるんだクマ。

「誰が」「いつ」「どんな時に」を整理するのが、勉強のコツだクマ！

もし、この書類を渡さなかったり、嘘を書いたりすると、不動産屋さんは「業務停止」っていう厳しい罰を受けちゃうこともあるんだ。

それくらい、この書類はお客様を守るための大事な盾なんだよ。

最後に、その「媒介契約書」の中に何を書かなきゃいけないか、中身をチェックしよう！

ただ「売ってください」って書くだけじゃダメなんだ。

細かいルールが9つくらいあるけど、特に大事なポイントを絞って教えるね。

まず、一番気になるのが「お値段」だよね。

不動産屋さんが「このお家は3000万円くらいですね」って意見を言う時は、必ず「どうしてその値段なの？」っていう根拠を言わなきゃいけないんだ。

これは、お客さんから「教えて！」と言われなくても、自分から説明する義務があるんだクマ。

次は、「建物状況調査（インスペクション）」のあっせんについてだね。

これは、お家がボロボロじゃないか、専門の先生に健康診断してもらうことだよ。

この診断をしてくれる人を紹介できるかどうかを、書類に書かなきゃいけないんだ。

他にも、こんな内容を書くことになっているよ。

難しい言葉が多くても、一つずつ「これは何のため？」って考えれば、必ず理解できるクマ！

宅建の試験は、こうした「細かいルールの積み重ね」でできているんだ。

でも、まなびクマと一緒に学べば、きっと楽しくマスターできるはず。

今日の知識を忘れずに、何度も復習して、一発合格を目指して頑張ろうね！

応援してるクマ！