宅建業法の最重要ポイント！35条書面の重要事項説明を最短でマスターする方法

みんな、こんにちは！

勉強が大好きな「まなびクマ」だよ。

今日は、宅建試験で一番大事と言ってもいい「重要事項説明（35条書面）」について、分かりやすく、そして熱く解説していくよ。

不動産の取引って、人生で一番高いお買い物だよね。

だからこそ、契約する前に「この家は本当に大丈夫？」ということをしっかり確認しなきゃいけないんだ。

そのための大切なステップが、この重要事項説明なんだクマ！

実は、この説明をするのは誰でもいいわけじゃないんだ。

不動産会社の看板を背負った「宅建士」というプロの資格を持っている人だけができる、特別なお仕事なんだよ。

でも、義務を負っているのは「宅建業者（会社）」という点に注意してね。

つまり,会社としての責任だけど、実際に口を動かして説明するのはプロの宅建士でなきゃいけないってこと。

ここ、テストに出やすいから絶対に忘れないでほしいんだ。

説明をするタイミングも、めちゃくちゃ重要だよ。

それはズバリ、「契約が成立するまでの間」なんだ。

当たり前だけど、ハンコを押した後に「実はこの家、雨漏りするんだよね」なんて言われても困っちゃうでしょ？

だから、契約書（37条書面）を交わす「前」に、たっぷりと時間をかけて説明を受ける必要があるんだ。

「前か後か」という引っ掛け問題は、宅建試験の定番中の定番だから、しっかり目に焼き付けておこうね。

でも、最近はもっと便利な方法もあるんだ。

わざわざお店に行かなくても、スマホやパソコンの画面越しに説明を受ける「IT重説」という仕組みが広がっているんだよ。

Zoomとかを使って、お家でリラックスしながらプロの話を聞けるなんて、すごい時代になったよね！

さて、次は「誰に対して説明するのか」というお話をしよう。

ここにも、試験で狙われやすい「ひっかけポイント」が隠されているんだ。

結論から言うと、説明を受けるのは「新しく権利をもらう人」だけなんだよ。

例えば、家を買う人（買主）や、アパートを借りる人（借主）のことだね。

これからその不動産を自分のものにしたり、住んだりする人たちは、その物件のことを何も知らないから、プロのアドバイスが必要なんだ。

「売主にも説明が必要である」なんて選択肢が出てきたら、迷わずバツをつけよう！

これは、これから権利を手放す人には、わざわざ教える必要がないからなんだ。

「守るべき相手は誰か？」を考えれば、自然と答えは見えてくるはずだクマ。

ここで、ちょっと面白いルールがあるんだ。

もし、お客さん（買主や借主）が「不動産のプロ（宅建業者）」だった場合はどうなると思う？

実は、プロ同士の取引なら、詳しい口頭での説明は原則として不要になるんだよ。

ただし、いくらプロ相手でも「書面（35条書面）」を渡すことだけは省略できないんだ。

ここが試験でよく出るポイントだよ！

「プロだから何もいらない」わけじゃなくて、「書面は渡すけど、説明は省いていいよ」という絶妙なバランスなんだね。

説明をするときは、宅建士さんは自分の身分証である「宅建士証」を相手に見せなきゃいけないんだ。

たとえ相手から「見せなくていいよ」と言われても、提示するのは法律上の義務なんだよ。

これは、ニセモノの宅建士がデタラメな説明をしないようにするためのルールなんだ。

IT重説のときも、カメラにしっかり映して、相手が名前や写真を確認できるようにしないといけないんだクマ！

いよいよ本題の、説明する「中身」について見ていこう！

ここが一番ボリュームがあって大変なところだけど、「売買（売り買い）」と「貸借（貸し借り）」の違いを整理すれば、頭がスッキリするよ。

まず、一番の違いは「法令上の制限」だクマ。

これは、その土地にどんな建物が建てられるか、というルールのこと。

家を買う人にとっては、将来建て替えをするときに重要だから、絶対に説明が必要なんだ。

でも、アパートを借りるだけの人（建物の貸借）には、建ぺい率や容積率なんていう難しいルールは、あんまり関係ないよね？

借りる人は家を建て替えるわけじゃないから、そんな説明をされても「ちんぷんかんぷん」になっちゃうだけなんだ。

だから、建物の貸借では、法令上の制限の説明はほとんど不要になるんだよ。

でも、土地を借りる場合（宅地の貸借）は別だよ！

その土地の上に自分で家を建てるかもしれないから、売買と同じようにガッツリ説明が必要になるんだクマ。

ここで最近、特に注目されているのが「水害ハザードマップ」なんだ！

これは、大雨が降ったときにその場所がどれくらい浸水するかを教えてくれる地図のこと。

これだけは、売買でも貸借でも絶対に説明が必要なんだよ。

もし、その市町村にハザードマップがない場合は、「マップ自体が存在しません」ということを伝えればOKなんだ。

命に関わることだから、借りるだけの人にもしっかり教える。

これが現代の「思いやりルール」なんだクマね。

それから、「住宅性能評価」という言葉も覚えておこう。

これは、第三者のプロが「この家は地震に強いですよ！」とか「省エネですよ！」と太鼓判を押してくれた書類のこと。

これも、基本的には売買のときだけ説明すればいいんだよ。

借りる人にとっては、そこまで細かい性能よりも「今すぐ住めるか」の方が大事だからね。

「買う人は一生モノだから詳しく、借りる人は今の生活に関わることだけ」という風に切り分けると、暗記がすごく楽になるよ！

最近、中古住宅をリフォームして住む人が増えているよね。

そこで重要になってくるのが、「建物状況調査（インスペクション）」なんだ！

これは、お家の健康診断のようなもの。

建築士さんが、壁にヒビがないか、雨漏りしていないかをチェックしてくれるんだよ。

35条書面では、この調査を「したかどうか」、そして調査をしていたらその「結果の概要」を説明しないといけないんだ。

でも、これには期限があって、調査から1年以内（RC造のマンションなどは2年以内）のものに限られるんだクマ。

次に、マンション（区分所有建物）特有のルールも見てみよう。

マンションには、みんなで使うルールブックである「管理規約」があるよね。

まだ正式に決まっていない「案」の段階であっても、それを説明しなきゃいけないんだ。

なぜなら、その「案」がそのまま将来のルールになる可能性が高いから。

これから住む人にとっては、ペットを飼っていいか、ベランダでバーベキューができるか、といった情報は死活問題なんだクマ！

お金の面でも、説明しなきゃいけないことがたくさんあるんだ。

特に、売買代金や家賃「以外」に授受されるお金には要注意！

例えば、手付金や敷金、礼金などのことだね。

「代金そのもの」は契約書を見れば分かるけど、それ以外のお金はトラブルになりやすいから、「何のために、いくら払うのか」を事前にしっかり説明する義務があるんだ。

「代金そのものは35条書面の説明事項ではない」という点は、超重要ポイントだよ！

最後に、もし建物に欠陥が見つかったときの保証についても説明が必要だクマ。

これを「担保責任の履行に関する措置」と言うんだけど、要は「何かあったときに保険に入っていますか？」ということ。

これは売買のときにはとっても大事だけど、貸借のときには説明しなくていいんだ。

借りている人は、大家さんに「直して！」と言えばいいだけだから、保険のことまで知らなくても大丈夫なんだね。

ここまで読んでくれたみんな、お疲れ様！

重要事項説明のボリュームに圧倒されちゃったかな？

でも、大丈夫.最後に僕から、宅建試験に一発合格するための「最強の勉強法」を伝授するよ。

それは、テキストを読み込む前に、まず「過去問（アウトプット）」から始めることなんだ！

いきなり問題なんて解けないよ、と思うかもしれない。

でも、それでいいんだクマ。

まずは敵を知ることから始まるんだよ。

問題を解くと、「あ、ここは売買と貸借の違いを聞いてくるんだな」とか「この言葉を入れ替えてひっかけてくるんだな」という試験のツボが見えてくる。

その状態でテキストを読むと、大事な言葉が光って見えるようになるんだよ。

吉野塾の吉野先生も言っている通り、「アウトプット、インプット、アウトプット」の順序が黄金のリズムなんだ。

最初から全部覚えようとせず、間違えたところを少しずつ補強していくのが一番効率的なんだクマ。

勉強が辛くなったら、この家を無事に契約して、幸せそうに笑っているお客さんの姿を想像してみて。

君が宅建士になって、正しい知識でみんなを守る。

その未来は、もうすぐそこまで来ているんだ！

このブログが、君の合格への第一歩になれば嬉しいな。

宅建試験に合格して、人生を変えちゃおう！

応援しているよ！

それじゃあ、また次の記事で会おうね。

「まなびクマ」でした！

またね、バイバイだクマ！