宅建合格への近道！37条書面と住宅瑕疵担保履行法をマスターするコツを要約

みんな、こんにちは！

勉強をがんばるみんなを応援するまなびクマだよ。

今日は、お家を売り買いするときの「最後の仕上げ」についてお話しするクマ。

テストでもめちゃくちゃ狙われる、37条書面（さんじゅうななじょうしょめん）の秘密なんだ。

これ、一言でいうと「契約が決まったあとの約束ノート」のことなんだ。

「このお家をこの金額で売ります」「はい、買います」という約束が成立した証拠だね。

でも、口約束だけだと、あとで「そんなこと言ってないクマ！」ってケンカになっちゃう。

だから、法律で「ちゃんと紙に書いて渡しなさい」って決まっているんだよ。

ここで大事なのは、このノートを渡すタイミングなんだ。

実は、35条という「買う前に読むガイドブック」とは、渡す順番が全然違うんだ。

35条は「買うかどうか決める前」に読むもの。

対して37条は、「よし、買うぞ！」と決まったあとに渡すものなんだ。

実は、この書面は「誰に渡すか」が試験で一番よく狙われるポイントなんだ。

35条（重説）のときは、買おうとしている人（買主）だけに説明すればよかった。

でも、37条（契約書）は、売った人と買った人の「両方」に渡さないといけない。

これは、お互いが「この内容で約束したよね」と確認し合うためなんだ。

つまり、「両方の当事者に渡す」というのが、35条との大きな違いなんだね。

もし、不動産屋さんが間に入って（媒介）契約をまとめた場合でも同じ。

不動産屋さんは、売主さんにも買主さんにも、この「約束ノート」を配る義務があるんだ。

ここは絶対に間違えてはいけない超重要ルールだから、しっかり覚えてほしいクマ！

それから、このノートには宅地建物取引士（宅建士）の名前が必要なんだ。

でも、実は35条のときみたいに「内容を詳しく説明する」必要はないんだよ。

「えっ、説明しなくていいの？」ってびっくりするかもしれないけど、本当なんだ。

宅建士がやるのは、内容が正しいか確認して「名前を書く（記名）」ことだけ。

だから、試験で「宅建士は37条書面を説明しなければならない」と出たら、それはバツ！

説明は35条のときに終わっているから、37条は「名前を書くだけでOK」なんだ。

これが、プロの宅建士試験でよく出る「ひっかけ問題」の正体なんだよ。

みんなは、この「記名は必要、説明は不要」というリズムを頭に叩き込んでね。

さて、次は「約束ノート」の中に何を書くかについて深掘りしていくクマ！

この中身は、大きく分けて2つのグループに分かれているんだ。

1つは、どんな契約でも絶対に書かなきゃいけない「必要的記載事項」。

もう1つは、もし約束があるなら書くべき「任意的記載事項」だよ。

まず、絶対に書かないといけない項目は、契約の根っこになる部分だね。

例えば「誰が誰に売るのか」「どのお家なのか」「いくらで売るのか」といった内容。

それから、「代金の支払い時期」や「お家をいつ引き渡すか」も絶対なんだ。

これらは、35条（ガイドブック）には書かなくてもよかった内容が含まれているんだよ。

特に、「代金の額」と「引き渡しの時期」は、35条では書かなくていいんだ。

でも、37条は「契約書」なんだから、これがないとお話にならないよね。

だから、試験では「代金の額は35条でも37条でも必須である」なんてひっかけが出る。

正解は、「37条では絶対必要だけど、35条では不要」なんだクマ！

次に、「特別な約束があるときだけ書く項目」を見てみよう。

これは「もし〇〇だったら、こうしようね」という特約（スペシャルルール）のこと。

例えば、「ローンが借りられなかったら契約を白紙に戻す」という約束。

あるいは、「約束を破ったときの罰金（違約金）」を決めた場合などだね。

これらは、当事者同士で決めていなければ、無理に書く必要はないんだ。

でも、もし「こうしよう！」と決めたなら、必ず書面に乗せないといけない。

これを「定めがあるときだけ書く」事項と呼んでいるんだ。

天災でお家が壊れたときの負担（危険負担）や、税金の分担なんかもここに入るよ。

最後に、最近の新しいルールとして、「データの交付」についても触れておくね。

昔は必ず「紙」で渡さないといけなかったけど、今はパソコンのデータでもOKなんだ。

メールで送ったり、ダウンロードしてもらったりする方法だね。

ただし、これには「相手の承諾」が必要になるから注意してね。

でも、データで送るからといって、宅建士の手を抜いていいわけじゃないクマ。

たとえメールで送る場合でも、宅建士の記名は絶対に省略できないんだ。

「デジタルだから名前はいらないよね？」なんて甘い考えは通用しない。

「形式が変わっても、責任は変わらない」というのが、現代のルールなんだよ。

さあ、ここからはもっと「お守り」のような強い味方の法律を紹介するクマ。

その名も、住宅瑕疵担保履行法（じゅうたくかしたんぽりこうほう）！

名前は長くて難しいけど、中身はとってもシンプルで優しいんだ。

これは、新築のお家に「隠れたキズ（欠陥）」があったとき、みんなを助ける法律なんだよ。

せっかくピカピカの新築を買ったのに、雨漏りしたり柱が傾いたりしたら悲しいよね。

普通なら、売った会社に「直して！」って言えばいいんだけど、もしその会社が……。

倒産してなくなってしまったらどうする？

直してくれる人がいなくて、自分でお金を払って直すなんて、あまりにひどすぎるクマ。

そこでこの法律の出番なんだ！

この法律は、「売主の会社が倒産しても、修理代がもらえる」ようにする魔法なんだよ。

売主である不動産屋さんは、あらかじめ「お金をどこかに預けておく」か、あるいは「保険に入っておく」ことを、法律で義務付けられているんだ。

これによって、たとえ会社が倒産したあとで欠陥が見つかっても大丈夫。

預けられていたお金や、保険金から修理代が支払われる仕組みになっているんだ。

まさに、新築のお家を買う人にとっての「最強のお守り」だと言えるね。

対象になるのは、建物の大事な部分（柱や基礎）と、雨漏りを防ぐ部分の2カ所だよ。

ただし、このお守りが使えるのは、「売主が宅建業者」で「買主が業者じゃない」ときだけ。

プロ同士の取引なら、お互い自分で自分の身を守れるから、この法律は助けてくれない。

試験では、「プロ同士（業者間）でもこの法律は適用される」というひっかけがよく出る。

答えはバツ！

プロ（宅建業者）が買うときは、このお守りはいらないんだ。

それから、この魔法が効く期間は「10年間」と決まっているよ。

お家を引き渡してから10年間は、しっかり守ってくれるから安心してね。

もし、この「資力（お金を払う力）を確保する措置」を業者がサボっていたら……。

その業者は新しく住宅を売ることができなくなるという、とっても厳しい罰則もあるんだ。

業者が「万が一の修理代」を準備する方法には、2つのルートがあるんだクマ。

1つは、「保証金の供託（きょうたく）」。

もう1つは、「保険への加入」だよ。

不動産屋さんは、自分の好きな方のルートを選んで、お金の準備をしないといけない。

まず「供託」というのは、どこかの役所（供託所）にお金をドカンと預けておくこと。

「もしものときは、このお金を使ってね」という貯金みたいなものだね。

もし預けていれば、会社が潰れてもその貯金からみんなに修理代が配られる。

これ、以前勉強した「営業保証金」とすごく似ているから、セットで覚えるといいよ！

もう1つのルートが「保険」なんだ。

これは、業者が保険会社に保険料を払って、契約しておく方法だね。

欠陥が見つかったら、保険会社が代わりに修理代を払ってくれるんだ。

この保険料を払うのは、もちろん売主である業者さんだけ。

買った人が保険料を負担する必要は一切ないから、そこは安心してね。

この「お金の準備ができているか」をチェックする日を「基準日」と呼んでいるよ。

基準日は、毎年3月31日。

1年に1回、「ちゃんとみんなのお守りを用意しています」と報告する義務があるんだ。

報告の相手は、その業者の免許をくれた人（免許権者：知事や大臣）だよ。

もし、この報告を忘れてしまったり、嘘をついたりすると大変なことになるクマ！

報告期限である基準日から3週間以内に届け出をしないといけないんだ。

もし届け出をサボると、新築のお家の契約を新しく結ぶことが禁止されてしまう。

「届け出をしない者は、お家を売るべからず」という、厳しいルールなんだね。

さらに、この届け出についても、相手がプロ（宅建業者）のときは必要ないんだ。

そもそもプロが買うときは、この法律自体が適用されないから当然だよね。

「誰が相手のときに必要なルールなのか」を常に意識するのが、合格への近道。

「プロ相手ならお守りは不要」。

このフレーズを3回唱えてみてね！

最後に、試験でみんなを惑わせる「ごちゃ混ぜ問題」の対策を伝授するよ！

宅建の試験では、35条（重説）と37条（契約書）をわざと混ぜて出してくるんだ。

「あれ？これはどっちで言うことだったっけ？」とパニックにさせようとする。

でも、まなびクマ流の「タイミングと目的」で考えれば、もう怖くないクマ！

まず、「タイミング」を絶対に忘れないでほしいんだ。

35条は、相手が「買おうかな、どうしようかな」と悩んでいるときに渡すもの。

だから、お家のキズや、法律の制限など、「判断材料」を詳しく説明するんだ。

対して37条は、もう買うと決めたあとの「約束のまとめ」。

だから、代金の額や引き渡し日など、「最終的な約束」を記録するんだよ。

次に、「宅建士の役割」の違いを整理しよう。

35条では、宅建士は「記名」をして、さらに「説明」もしなきゃいけない。

でも37条では、宅建士は「記名」だけでいい。

説明はいらないんだ。

ここを逆にして出題されることが本当に多いから、要注意クマ！

「35条は説明アリ、37条は説明ナシ」と、リズムで覚えちゃおう。

また、住宅瑕疵担保履行法の説明も、タイミングが超重要なんだ。

「保険に入っていることの説明」や「供託所の場所の説明」は、いつやると思う？

お家を渡すとき（引き渡し）かな？

それとも契約のあとかな？

正解は、「契約を締結する前まで」なんだクマ！

お守りがあることを確認してから、安心して契約してほしいからなんだね。

最後に、「誰が」義務を負うのか、という点も整理しておこう。

35条の重要事項説明は、関わった業者全員に義務があるんだ。

たとえ自分が売主でも、間に別の業者がいても、みんなで責任を持つんだ。

でも、住宅瑕疵担保履行法のお守り（資力確保）を用意するのは、「自ら売主」のときだけ。

仲介（媒介）するだけの業者は、お金を預ける必要はないんだよ。

これまで学んだことを一つずつ積み重ねれば、難しい問題もスルスル解けるはず。

最初は大変かもしれないけど、「誰を、いつ、どうやって守るか」を考えれば大丈夫。

まなびクマは、いつでも君の勉強を応援しているクマ！

一歩ずつ、着実に。

合格に向かって、一緒に歩んでいこうね。