宅建・35条書面の追加項目(区分所有・貸借)を解説

みんな、こんにちは！

今日はマンションの売買について深掘りしていくよ。

ふつうの一軒家を売る時とは、ちょっと勝手が違うんだ。

なぜなら、マンションは「みんなで一つの建物を使う」という特別な場所だからだよ。

まずは基本の言葉、「区分所有建物」について覚えよう。

これは、一つの建物が壁や床で区切られていて、それぞれが独立して使える建物のことなんだ。

代表的なのは分譲マンションだけど、実は店舗やオフィス、倉庫なんかも含まれるんだよ。

でも、ここで一つ注意してほしいポイントがあるんだ。

「マンション」という言葉が出てきても、1棟まるごと売る場合は、前回の「建物の売買」と同じルールになるんだよ。

今回の「区分所有建物のルール」が適用されるのは、あくまで「マンションの1部屋」を売り買いする時だけなんだクマ！

実は、マンションの1部屋を買うと、その部屋（専有部分）だけじゃなくて、「敷地を使う権利」もセットでついてくるんだ。

これを「敷地利用権」と呼ぶよ。

重要事項説明では、この権利が「所有権」なのか「借地権」なのかを、しっかり説明しなきゃいけないんだ。

だから、もし土地が借り物（借地権）だったら、その期間がいつまでか、地代はいくらかも伝えないといけない。

さらに、エントランスや階段といった「共用部分」についての規約（ルール）も説明が必要なんだ。

規約がまだ決まっていなくて「案」の状態であっても、その案の内容を説明しなきゃいけないんだクマ！

次は、一番トラブルになりやすい「お金」の話をするよ。

マンションに住むと、自分の部屋のローン以外にも、毎月払うお金があるよね。

それが「修繕積立金」や「管理費」なんだ。

修繕積立金っていうのは、将来マンションが古くなった時に、屋根を直したり壁を塗り替えたりするための貯金のこと。

これがいくらなのか、そして今どれくらい貯まっているのかを説明しなきゃいけない。

実は、前の持ち主がこのお金を滞納（払っていない状態）しているケースもあるんだクマ！

もし滞納があるなら、その金額までハッキリ説明しなきゃいけないんだよ。

だって、新しい買い主さんは、その滞納もセットで引き受ける可能性があるからね。

これは運命を分ける超重要なポイントだと言えるんだ。

それから、マンションの管理をどこに頼んでいるかも大事なんだ。

「管理委託先」の氏名や住所、法人の場合は名称や事務所の場所を説明するよ。

マンション管理の登録を受けているなら、その登録番号もセットで伝えよう。

でも、ここで面白いルールがあるんだ。

「どこが管理しているか」は説明するけど、「どんな管理をしているか（業務内容）」までは説明しなくていいんだよ。

これは試験でも狙われやすい、ちょっとした「抜け穴」のような知識なんだクマ！

さらに、「特定の人の料金を安くするルール」がある場合も説明が必要だよ。

例えば「1階の人はエレベーターを使わないから、管理費を半分にする」という規約があるなら、それを教えないと不公平だよね。

このように、お金に関するルールは「全員が納得できるように」細かく決められているんだ。

ここからは、売買ではなく「貸借（借りること）」について解説するよ。

アパートやマンションを借りる時、不動産屋さんは何を説明してくれるかな？

実は、買う時と比べると、説明しなくていい項目がいくつかあるんだクマ！

例えば、「住宅性能評価」や「書類の保存状況」。

これらは、建物をずっと持っているオーナーさんにとっては大事な書類だよね。

でも、数年だけ住む予定の借り主さんにとっては、そこまで重要じゃないんだ。

借りる人にとって一番大事なのは「今すぐ快適に住めるかどうか」なんだよ。

だから、登記の内容や法令の制限、電気・ガス・水道の状況はしっかり説明する。

でも、建物の寿命を左右するような難しい書類の有無までは、説明が免除されているんだクマ！

面白いのは「私道（しどう）」のルールだよ。

土地を借りるなら、その道を通るのにお金がかかるか（負担）は死活問題だよね。

でも、建物の1部屋を借りる人に「道路の補修費を払え」なんてことはまず起きないんだ。

だから、建物の貸借では私道の負担を説明しなくていいんだクマ！

ただし、「命に関わること」は絶対に省略できないんだ。

土砂災害警戒区域や津波災害警戒区域、そして最近話題の水害ハザードマップ。

これらは、売る時も貸す時も、土地でも建物でも、すべての場合で説明が必要なんだよ。

つまり、貸借のルールを覚えるコツは、「借りる人の立場になって考えること」なんだ。

「これを知らないと生活に困るかな？」「将来のローンに関係することかな？」

そうやって分類していけば、丸暗記しなくてもスッと頭に入ってくるはずだよ。

最後に、「マンションを借りる場合（区分所有建物の貸借）」のルールをまとめよう。

これは「建物の貸借」という基本ルールに、マンションならではの2つのルールが追加されたものなんだ。

特に「お部屋をどう使うか」という部分は、トラブルの元になりやすいから要注意だクマ！

まず1つ目は、「専有部分の用途や利用制限」について。

「ペットを飼っちゃダメ」「ここでエステサロンを開いちゃダメ」「楽器の演奏は禁止」

こういう規約があるなら、借りる前に絶対教えてもらわないと困るよね。

せっかく気に入って借りたのに、引っ越し当日に「犬はダメですよ！」なんて言われたら最悪だよね。

だから、管理規約に定められた利用制限は、貸借でも必須の説明事項なんだ。

もちろん、これも規約がまだ「案」の段階なら、その案を説明するんだよ。

2つ目の追加ルールは、「管理の委託先」について。

マンションの管理をどこの会社に任せているかは、借りる人にとっても重要だよ。

電球が切れた時や、トラブルが起きた時に、どこに連絡すればいいか知っておく必要があるからね。

実は、売買の時には必要だった「修繕積立金」や「専用使用権（駐車場のルールなど）」は、貸借では説明しなくていいんだ。

駐車場のルールを説明しなくていいのは、ちょっと意外に感じるかもしれないね。

でも、駐車場は部屋とは別に契約することが多いから、35条書面としての必須項目からは外れているんだクマ！

「マンションを借りる時は、生活に直結するルールと、連絡先だけ教えればOK」そう覚えると、売買との区別がつきやすくなるよ。

事業用のオフィスとして借りる場合でも、台所やトイレの整備状況は説明が必要だから、そこも忘れないでね。

さて、ここまで学んだ知識が、試験ではどんな風に狙われるか見ていこう。

一番のひっかけは、やっぱり「規約の案」に関する問題なんだ。

「規約がまだ正式に決まっていないから、説明しなくていい」という選択肢が出たら、それは大間違いだよ！

たとえ案であっても、将来そのルールで生活することになるから、説明は絶対に必要。

これ、実はほぼ100%の確率で「セット」で出題される超頻出ポイントなんだ。

「規約がある時（案を含む）」というフレーズを見たら、反射的に「説明が必要！」と判断してほしいクマ。

次に間違いやすいのが、「滞納金の額」についての説明。

「修繕積立金の滞納があること」を伝えるだけじゃなくて、「いくら滞納しているか」まで言わなきゃダメ。

お金の話は具体的に！

これが宅建試験の鉄則なんだよ。

また、「石綿（アスベスト）」や「耐震診断」の結果についても要注意だね。

これらは建物の売買でも貸借でも説明が必要だけど、「調査結果の記録がある時」だけでいいんだ。

調査自体をしていなくて記録がないなら、「記録はありません」と言えば義務を果たしたことになるんだよ。

最後に、「敷金（しききん）」の精算についても触れておくね。

お部屋を返す時に、どれくらいお金が返ってくるのか。

これも貸借ではすごく大事な説明事項なんだけど、「お金の保管方法」までは説明しなくていいんだクマ。

どこに貯金しているかなんて、借りる人には関係ないからね！

みんな、今日もお疲れ様！

マンションのルールは複雑に見えるけど、「誰が困るか？」を考えれば正解が見えてくるよ。

この調子で、一歩ずつ確実にマスターしていこうね。

まなびクマは、いつでも君の挑戦を応援しているクマ！